La notion de second préjudice.
Dans un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 08 mars 2023, les locataires mis en cause ont été condamnés à payer plus que la simple remise en l’état.
En l’espèce, la cour considère qu’un propriétaire qui avait du relouer en accordant au nouveau locataire des conditions avantageuses pour compenser le mauvais état des lieux et le coût de leur remise en état, justifie d’un second préjudice.
L’ancien locataire qui paye la remise en état des lieux non entretenus ou dégradés, ne répare pas le manque à gagner pour le propriétaire qui a dû relouer à des conditions défavorables.
On peut également envisager que le second préjudice puisse s’étendre au fait de ne pas pouvoir louer le bien durant le temps de sa remise en état.
D’autre part, la cour fait bien attention a tenir compte de la vétusté antérieure qui doit être déduite des sommes dues par l’ancien locataire. En effet, ce dernier ne doit pas les réparations dues à sa vétusté, car son obligation d’entretien ne l’oblige pas à remettre le logement à neuf. Il n’est donc pas besoin de louer un bien en parfait état.
Bien que cet arrêt touche à la matière des baux commerciaux, il n’est pas à exclure que cette décision puisse s’étendre à la matière des baux civils.
En effet, la cour de cassation vient s’appuyer sur les dispositions de l’article 1732 du code civil qui dispose en effet que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »
Cet arrêt vient implicitement rappeler l’intérêt de faire relaisser un état des lieux d’entrée et de sortie, et ce tant dans l’intérêt du bailleur et preneur.
L'intérêt de l'état des lieux par Commissaire de justice
Les états des lieux effectués par un commissaire de justice sont complets et détaillés, et remplissent un cahier des charges bien précis.
Ils s’imposent aux deux parties et ne peuvent être contestés en cas de litiges.
Au même titre que l’ensemble des constats effectués par un commissaire de justice, ils se montrent particulièrement efficaces en cas de litige, car de par leur force probante, ils constituent un élément de preuve irréfragable devant les tribunaux et font foi jusqu’à preuve du contraire.
Il ne s’agit en rien d’un chemin de croix qui ne répond pas aux intérêts des parties, et dont la portée sera limitée devant une juridiction.
Nous intervenons dans le cadre de vos état des lieux de manière à assurer la:
- Protection de votre responsabilité quant à l’état du logement avant le début de la location.
- Protection quant aux dégâts survenus lors de la fin de la location.
- Restitution du dépôt de garantie.
C’est en effectuant la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, que le bailleur peut vérifier si le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes, et que le locataire peut s’assurer qu’une dégradation antérieure, commise par un tiers ne sera pas mise à sa charge.
Plus précisément, le propriétaire pourra vérifier si au départ du locataire il est constaté l’existence de dégradations affectant les lieux loués et lorsque le preneur a été autorisé à les modifier, si les travaux fait par le locataire correspondent à ceux qui ont été convenus et doivent rester la propriété du bailleur.
Bien qu’effectué la plupart du temps à la demande du propriétaire, il est un élément de preuve important pour le locataire qui pourra s’en saisir pour défendre ses intérêts et obtenir la restitution de son dépôt de garantie.
L’état des lieux doit en principe être joint au bail:
- En matière commerciale, son éventuelle absence peut remettre en cause le contrat de location. Cela vaut également pour les baux dérogatoire et professionnel.
- En matière d’habitation, si aucun état des lieux n’est établi, le contrat de location ne sera pas remis en cause.
Par contre dans cette dernière hypothèse, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état et doit les rendre tels quels, sauf preuve contraire.
Le locataire est donc supposé prendre et rendre le logement en parfait état, sauf si c’est le propriétaire qui s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux. Dans ce cas, c’est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.
Enfin, faire établir un état des lieux par un commissaire de justice, c’est la garantie de la mise à disposition d’un logement décent et salubre.
