Constat en matière locative par commissaire de justice.

Nos constats

Dans les rapports locatifs, une partie des constats ont des objectifs communs aux parties en place, propriétaire et locataire, quand une autre partie ne profite qu’à l’une d’entre elles.

Dans le cadre des rapports locatifs, notre office de commissaire de justice anciennement huissier de justice intervient dans les situations suivantes :

– L’ état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

– Le constats de logement indécent.

– Le constat de logement insalubre.

– Le constat d’abandon de logement.

– Le constat de sous location illicite.

 

ETATS DES LIEUX

Nos commissaires de justice établissent l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, de locaux d’habitations, professionnels ou commerciaux.

C’est en effectuant la comparaison des deux états des lieux, que le bailleur peut vérifier si le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes, et que le locataire peut s’assurer qu’une dégradation antérieure, commise par un tiers ne sera pas mise à sa charge.

Plus précisément, le propriétaire pourra vérifier si au départ du locataire il est constaté l’existence de dégradations affectant les lieux loués et lorsque le preneur a été autorisé à les modifier, si les travaux fait par le locataire correspondent à ceux qui ont été convenus et doivent rester la propriété du bailleur.

Bien qu’effectué la plupart du temps à la demande du propriétaire, il est un élément de preuve important pour le locataire qui pourra s’en saisir pour défendre ses intérêts et obtenir la restitution de son dépôt de garantie.

L’état des lieux doit en principe être joint au bail.

En matière commerciale, son éventuelle absence peut remettre en cause le contrat de location. Cela vaut également pour les baux dérogatoire et professionnel.

En matière d’habitation, si aucun état des lieux n’est établi, le contrat de location ne sera pas remis en cause. Par contre dans cette hypothèse, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état et doit les rendre tels quels, sauf preuve contraire.

Le locataire est donc supposé prendre et rendre le logement en parfait état, sauf si c’est le propriétaire qui s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux. Dans ce cas, c’est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.

Enfin, faire établir un état des lieux par un commissaire de justice, c’est la garantie de la mise à disposition d’un logement décent et salubre.

Les états des lieux effectués par un commissaire de justice sont complets et détaillés, et remplissent un cahier des charges bien précis.

Ils s’imposent aux deux parties et ne peuvent être contestés en cas de litiges.

Au même titre que l’ensemble des constats effectués par un commissaire de justice, ils se montrent particulièrement efficaces en cas de litige, car de par leur force probante, ils constituent un élément de preuve irréfragable devant les tribunaux et font foi jusqu’à preuve du contraire.

Il ne s’agit en rien d’un chemin de croix qui ne répond pas aux intérêts des parties, et dont la portée sera limitée devant une juridiction.

Nous intervenons dans le cadre de vos état des lieux  de manière à assurer la:

  • Protection de votre responsabilité quant à l’état du logement avant le début de la location.
  • Protection quant aux dégâts survenus lors de la fin de la location.
  • Restitution du dépôt de garantie.
 

Pour obtenir de plus amples informations ou pour effectuer une demande d’intervention, n’hésitez pas à nous contacter.

CONSTAT DE LOGEMENT INDÉCENT

La loi du 13 décembre 2020 fait désormais peser sur le propriétaire l’obligation de mettre à disposition de son locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » .

Tout logement donné en location doit être décent dès lors qu’il s’agit de l’habitation principale du locataire. Sont donc concernées toutes les locations soumises en tout ou partie à la loi du 6 juillet 1989.

Ces dispositions ne se limitent pas au logement proprement dit, mais  appréhendent l’immeuble dans son ensemble. Ainsi, les accès au logement doivent être en bon état d’entretien, tout comme les dispositifs de retenue des personnes : garde-corps des fenêtres, loggias et balcons, mais aussi escaliers

Et c’est de manière très précise que le décret d’application vient dicter un certain nombre de normes relatives à la composition du logement et à son confort, des normes de salubrité et de sécurité, regroupé au tour de cinq critères

1. Une surface minimale.

Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. Mais cette surface minimum diffère selon qu’il s’agit d’un logement en location ou en colocation.

Dans le cadre d’un location simple, la superficie est d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m².

 
Dans le cadre d’un colocation, si tous les colocataires signent le même bail, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
Par contre, si les colocataires signent chacun un bail distinct, chaque bail doit tout d’abord préciser la chambre dont chaque colocataire a l’usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires. Ensuite, chaque colocataire doit disposer d’une chambre d’une surface au moins égale à 9 m2 et d’un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
 

2. L’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire.

Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :

  • Le logement assure le clos et le couvert.
    Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
  • Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites.
    Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l’air suffisante.
    Les murs et parois du logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.
    Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
    Les cheminées sont munies de trappes.
  • Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
  • La nature, l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  • Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
  • Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.
  • Le logement permet une aération suffisante.
    Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  • Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre, ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

 

3. L’absence d’animaux nuisibles et de parasites.

Un logement décent est un logement qui n’est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats, souris…) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards, blattes).

 

4. Une performance énergétique minimale.

Le critère de performance énergétique à respecter dépend de la date de signature du bail :

  • À partir de 2023, le logement doit avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh par m2 de surface habitable: Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. et par an.
  • À partir de 2025, la performance du logement doit se situer entre la classe A et la classe F
  • À partir de 2028, entre la classe A et la classe E (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe F)

À partir de 2034, entre la classe A et la classe D (mais dans les Dom, entre la classe A et la classe E)

 

5. La mise à disposition de certains équipements.

Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

  • Une installation permettant un chauffage normal.
    Elle doit être munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion.
    Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement.
  • Une installation d’alimentation en eau potable.
    Elle doit permettre, à l’intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d’évacuation des eaux usées: Elles se composent des eaux ménagères (provenant de la cuisine, de la salle de bain et de la machine à laver) et des eaux-vannes (issues des WC).
    Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents.
    Elles doivent être munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine permettant l’installation d’un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées: Elles se composent des eaux ménagères (provenant de la cuisine, de la salle de bain et de la machine à laver) et des eaux-vannes (issues des WC)..
  • Une installation sanitaire intérieure au logement.
    Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.
    Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
    Mais, dans le cas d’un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
  • Un réseau électrique.
    Il doit permettre l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès.
    Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Ici, il n’y a pas une urgence absolue et obligatoire à être relogé.

En tant que locataire d’un logement indécent, vous pouvez donc faire valoir vos droits et demander à votre propriétaire de faire rénover le ou les équipement défectueux.

Le locataire d’un logement indécent peut exiger de son bailleur les travaux de mise en conformité avec les nouvelles normes et il peut le faire pendant toute la location et une telle demande ne porte pas atteinte à la validité du contrat de location.

Mais le logement indécent ne doit pas être une raison à l’arrêt du paiement des loyers, cela pouvant déboucher sur une  procédure d’expulsion.

Nos commissaires de justice établissent le constat dont vous avez besoin, afin de rapporter la preuve que le logement que vous occupez est indécent. 

Une fois le constat effectué et avant toute action en justice, nous intervenons en délivrant à votre propriétaire une sommation d’effectuer la rénovation. Elle contient un rappel des faits, la problématique rencontrée ainsi qu’une copie du procès-verbal.

Elle vient indiquer à la partie mise en cause, via une motivation juridique, un délai raisonnable dans lequel elle devra s’exécuter ainsi que les risques encourus faute par elle d’y déférer.

Si dans la plupart des cas, cette sommation permet de résoudre le litige, à défaut d’avoir déféré à ladite sommation, le locataire portera l’affaire devant le tribunal judiciaire, afin que le juge condamne le propriétaire:

– à faire les travaux nécessaires.
– à une réduction du montant de loyer.
– à des dommages- intérêts.

L’office MB JUSTICE se propose de transmettre le dossier à un cabinet d’avocat spécialisé en la matière et en lien direct avec nos services.

Il faut également mentionner un autre apport de la loi, en l’occurrence la possibilité pour les locataires en litige avec un même bailleur, et pour les mêmes causes, de donner mandat à une association siégeant à la Commission nationale de concertation, d’agir en justice en leur nom et pour leur compte.

Dans ce cas, le mandat peut être donné, en outre, à une association de défense des personnes en situation d’exclusion.

CONSTAT DE LOGEMENT INSALUBRE

En tant que locataire d’un logement insalubre, vous pouvez faire valoir vos droits et bénéficier d’un relogement ainsi que du versement d’une indemnité  dans certains cas.

Il y a ici une réelle urgence de relogement en raison de questions qui représente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

D’autre part les locaux suivants ne peuvent pas être loués à usage d’habitation, car ils sont considérés comme insalubres pour l’habitation :

  • Caves.
  • Sous-sols.
  • Combles.
  • Pièces avec une faible hauteur sous plafond.
  • Pièces de vie sans ouverture sur l’extérieur ou sans éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë.
  • Locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

Pour ce faire, il est nécessaire dans un premier temps d’en apporter la preuve.

Il convient ensuite d’en référer au préfet qui pourra prendre un arrêté préfectoral d’insalubrité et ainsi ordonner la réalisation, dans un délai qu’il fixe, d’une ou plusieurs des mesures suivantes:

  • Réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation.
  • Démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation.
  • Cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation.
  • Interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux, ou d’y accéder, à titre temporaire ou définitif.

L’arrêté mentionne qu’en cas d’inexécution dans le délai fixé, le propriétaire ou le syndic devra payer une astreinte par jour, semaine ou mois de retard.

 L’arrêté doit également préciser que les travaux pourront être exécutés d’office aux frais du propriétaire ou du syndic.

Lorsque les mesures et travaux ordonnés n’ont pas été mis en œuvre dans le délai fixé, le préfet peut faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire ou du syndic.

Le préfet peut prendre toute mesure nécessaire à l’exécution.

Il peut faire procéder à la démolition du logement ou de l’immeuble sur demande du président du tribunal judiciaire.

Enfin, si l’arrêté de traitement de l’insalubrité est complété d’une interdiction d’habiter à titre temporaire, ou si les travaux rendent les lieux temporairement inhabitables, le propriétaire ou le syndic doit assurer l’hébergement des occupants.

Si l’arrêté ordonne une interdiction définitive d’habiter ou la cessation de la mise à disposition de locaux à des fins d’habitation, le propriétaire ou le syndic doit assurer le relogement des occupants.

L’arrêté précise la date d’effet de l’interdiction.

À partir de la notification de l’arrêté, les locaux vacants (vides) ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit.

Si un arrêté de mainlevée est pris, toutes ces dispositions cessent d’être applicables.

Pour obtenir de plus amples informations ou pour effectuer une demande d’intervention, n’hésitez pas à nous contacter.

CONSTAT D’ABANDON DE LOGEMENT

Lorsque le locataire abandonne le logement sans délivrer congé, le bailleur doit engager des démarches spécifiques pour le récupérer.

Seul un commissaire de justice anciennement huissier de justice peut constater l’abandon du logement par votre locataire.

Faire constater cet abandon est le seul moyen légal pour le propriétaire de d’entamer les démarches tendant à la reprise du logement.

Lorsque le logement loué est vide, le bailleur doit d’abord faire appel à un commissaire de justice pour constater l’abandon du logement, puis saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail.

Cette procédure se décompose en cinq étapes:

1.Sommation de justifier de l’occupation des locaux.

Lorsque des éléments laissent supposer au bailleur que le logement est abandonné par l’ensemble de ses locataires, il charge un commissaire de justice/huissier de justice de leur délivrer une mise en demeure de justifier de l’occupation des locaux.

Les locataires disposent alors d’un délai d’un mois pour justifier de l’occupation des locaux.

A noter que cette sommation peut-être jointe à un commandement de payer les loyer ou à un commandement de justifier de l’assurance.

2. Procès-verbal de constat d’abandon et inventaire du mobilier.

Sans réponse de la part des locataires dans le délai d’un mois, le commissaire de justice/huissier de justice peut pénétrer dans le logement  sans autorisation préalable afin de dresser un procès-verbal de constat et, si le logement paraît abandonné, il dresse l’inventaire des meubles éventuellement laissés sur place avec l’indication de leur valeur.

3. Requête par devant le Juge des Contentieux de la Protections.

Une fois le constat d’abandon effectué, nous nous chargeons d’accomplir les démarches nécessaires à l’obtention de l’ordonnance qui vous permettra de reprendre le logement et qui statuera sur le sort des meubles présents au domicile.

Il pourra également être demandé dans la cadre de cette requête  à ce que le locataire soit condamné aux arriérés de loyers ou indemnités d’occupation.

4. Signification de l’ordonnance.

La décision rendue doit être signifiée au locataire par le commissaire de justice/huissier de justice, et ce dans les deux mois de sa date, à peine de caducité. 

Cette ordonnance est susceptible d’opposition dans un délai d’un mois à compter de sa signification. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai d’un mois et faute d’opposition, que le commissaire de justice/huissier de justice pourra dresser un procès-verbal de reprise. 

5. Reprise du logement.

Le délai d’opposition écoulé, le commissaire de justice/huissier de justice pourra pénétrer sur place et effectué la reprise du logement au profit de son propriétaire.

Le mobilier déclaré abandonné pourra être évacuer immédiatement en déchèterie. Les documents personnels seront placés sous scellés et conservés pendant deux ans en l’office du commissaire de justice/huissier de justice.

Pour obtenir de plus amples informations ou pour effectuer une demande d’intervention, n’hésitez pas à nous contacte

CONSTAT DE SOUS LOCATION ILLICITE

Par principe, la sous location n’est pas une pratique illégale, mais elle doit respecter certaines règles.

Sa mention figure nécessairement dans le bail d’habitation, commercial ou professionnel. Par contre, si le bien est un HLM, la sous-location est interdite.

 

Si une clause du bail prévoit une résiliation en cas de sous-location non autorisée, vous pouvez faire prononcer la résiliation du bail.

Mais pour cela il vous faudra ramener la preuve de cette sous location.

Notre office pour propose plusieurs types d’actions afin de ramener la preuve nécessaire, à savoir:

– Effectuer un constat, sur internet via un compte RBNB ou un site d’hébergement d’annonce afin de rapporter l’existence d’une annonce de location du logement.

– Délivrer une sommation interpellative aux personnes présentes sur place afin d’obtenir leur déclaration.

Cumuler le constat et la sommation interpellative sera un moyen efficace de vous procurer la preuve irréfutable de l’existence d’une sous-location.

Vous bénéficiez ainsi d’un dossier complet vous permettant de vous pourvoir en justice afin que soit prononcée la résiliation du bail.

Encore à ce niveau, nous vous conseillons de manière à poursuivre sereinement votre action , en vous dirigeant si besoin vers un avocat spécialisé, en relation directe avec notre office.

Pour obtenir de plus amples informations ou pour effectuer une demande d’intervention, n’hésitez pas à nous contacter.

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